A Barra Olímpica emergiu como uma das principais tendências no setor imobiliário do Rio de Janeiro, especialmente para apartamentos de pequeno porte. Um estudo realizado pela consultoria Brain Inteligência Estratégica, sob a supervisão do Sinduscon-Rio, revelou que esta região ultrapassou áreas tradicionais como o Centro, Porto Maravilha e Zona Sul em lançamentos de estúdios entre 2023 e 2025.
No total, 12.964 unidades compactas foram disponibilizadas na cidade nesse intervalo, excluindo opções como double suite e garden. A Barra Olímpica se destacou com aproximadamente 2.600 lançamentos, seguida pelo Centro com 2.300, Zona Portuária com 1.300, Ipanema com 950 e Copacabana com 830.
A oficialização da Barra Olímpica como bairro em 2024 contribuiu para atrair incorporadoras, pois a área possui terrenos disponíveis e está próxima a importantes centros de eventos, além de contar com regras urbanísticas que possibilitam a construção de unidades menores em comparação à tradicional Barra da Tijuca.
Concentração de novos empreendimentos compactos
Os lançamentos de estúdios na Barra Olímpica se intensificaram principalmente em 2024 e 2025. A Calper anunciou três projetos no bairro planejado Cidade Arte, localizado na Avenida Abelardo Bueno, próximo ao Shopping Metropolitano Barra, cada um composto por quatro torres.
A Living Cyrela também entrou na disputa com o Living Full Imagine, que é formado por dois blocos e está situado nas proximidades do Parque Olímpico e do futuro Parque Imagine.
Outro lançamento recente é o In The Park, desenvolvido pela RJZ Cyrela no bairro planejado Cidade Jardim. Este projeto foi apresentado ao mercado este ano e ainda não faz parte das estatísticas consolidadas do Sinduscon-Rio. Composto por duas torres e mais 13 andares sobre um térreo e um andar comum, conta com um total de 949 apartamentos compactos, dos quais 832 são estúdios simples. A incorporadora relatou que vendeu 888 unidades nas duas primeiras semanas após o lançamento. Os preços das unidades começam em R$ 332 mil, com início das obras previsto para os próximos seis meses e entrega estimada em até 28 meses.
Na visão de Carlos Bandeira de Melo, diretor de Incorporação da RJZ Cyrela, a localização é um fator chave para o sucesso do empreendimento. “Embora o In the Park não esteja na Zona Sul, ele está situado numa área repleta de eventos. Nas proximidades estão o Riocentro e a Farmasi Arena, além do futuro Parque Imagine. O empreendimento contará ainda com seis mil metros quadrados destinados a áreas comuns de lazer”, comentou Melo.
Perfil investidor nos estúdios
A demanda por apartamentos compactos tem um perfil majoritariamente voltado para investimento. Bruna Valle Moreira, uma compradora de 40 anos que adquiriu três estúdios no In The Park, acredita no potencial valorização da região: “Planejo alugar as unidades por um tempo e depois vender”, afirmou.
Ernesto Otero, CEO da Lobie – empresa especializada na gestão de estúdios e condomínios – apontou que cerca de 75% dos compradores desses imóveis na Barra Olímpica têm foco em investimento ao invés de moradia. Embora essa porcentagem seja alta, ela é inferior à média observada em outras áreas da cidade onde os investidores representam entre 85% a 90%. “O preço do metro quadrado na Barra Olímpica é apenas um terço do Jardim Oceânico no início da Barra, mas oferece rendimentos que podem chegar a até metade do capital investido”, explicou Otero.
Compradores para moradia também estão presentes
Apesar da predominância dos investidores, há quem busque os estúdios para morar. Gilmar Bezerra, advogado de 68 anos residente em Campo Grande, adquiriu uma unidade no Arte Design – o primeiro projeto compacto lançado pela Calper naquela região.
Lançado em setembro de 2024 e programado para entrega em dezembro de 2028, o prédio contará com um rooftop na cobertura.
“Considerei estúdios no Centro também; porém fiquei interessado neste na Barra Olímpica devido à sua proximidade com o Península onde minha irmã mora. Além disso, aprecio sair e terei acesso fácil ao shopping e opções culturais como cinemas e teatros”, contou Bezerra.
A diretora da Calper, Niceli Maini, expressou surpresa pela rapidez nas vendas do Arte Design: “No dia do lançamento num sábado, vendemos duas torres rapidamente; então tive que abrir as outras duas sendo que todos os imóveis foram vendidos no mesmo fim de semana”.
Na sequência vieram outros lançamentos como o Arte Wave em abril de 2025 – que apresenta uma piscina de ondas – e o Arte Wood lançado em novembro com preços iniciais a partir de R$ 328 mil.
Código de Obras facilitou os lançamentos compactos
Cláudio Hermolin, presidente do Sinduscon-Rio, atribui o crescimento da Barra Olímpica à demanda por unidades compactas aliadas à sua proximidade com a tradicional Barra da Tijuca: “A Barra possui vida própria com empresas estabelecidas e universidades; essa procura aumenta sua atratividade”, ressaltou Hermolin sobre as especificidades da localidade onde apenas ali é possível construir essas menores unidades residenciais.
Afonso Kuenerz, arquiteto responsável pelo In The Park, destacou que a nova legislação municipal aprovada em 2019 permitiu construções com área útil mínima reduzida para apenas 25 m² na Barra Olímpica; enquanto isso na Barra tradicional ainda vigora a exigência mínima de 50 m² estabelecida pela lei nº3046/1981 – exceto para empreendimentos sociais raramente autorizados.
Um exemplo fora dessa regra é o Niemeyer 360 Residences (antiga Torre H), localizado na Avenida das Américas. Licenciado antes dessa legislação nos anos finais da década de1960 , este prédio já teve suas vendas iniciadas somando até agora mais de metade das suas unidades comercializadas entre as 448 disponíveis.
Pontal Oceânico surge como novo polo para estúdios
A próxima área promissora para apartamentos compactos pode ser Pontal Oceânico no Recreio dos Bandeirantes — local onde ocorreu a Vila Mídia durante os Jogos Olímpicos de2016. Com a aprovação do novo Plano Diretor em janeiro deste ano , essa região também passou a permitir construções com área mínima reduzida para 25 m².
Um projeto ambicioso contempla cinco torres que abrigarão cerca de1300 apartamentos compactos além de42 lojas no térreo já está sendo licenciado pela prefeitura local.Eric Labs ,CEO da Start Investimentos , espera lançar ainda neste semestre o Five Stars – Pontal Oceânico ,prevendo preços iniciais ao redor dos R$350 mil .“Serão estúdios variando entre35a40 m² ,com varanda dividida entre sala e quarto ,e haverá um rooftop moderno destinado ao lazer.Esta localização fica apenas cinco minutos do antigo autódromo ,do Riocentro e próximo à praia juntamente à estação BRT Pontal Oceânico logo à frente”, finalizou Labs.
As informações são do jornal O Globo.
